南京个人房贷证券化“开闸放水”

　　目前我市与个人住房贷款证券化相配套的抵押权转让登记已经全面展开，用一句南京房管局产权市场处有关负责人的话来形容就是“万事具备，只欠东风”。那么什么是：“个人住房贷款证券化”呢？“简单讲，就是银行将资产卖掉。”有关金融证券专家告诉记者，在美国，住房贷款、汽车贷款业务的证券化非常普遍，银行可以将住房贷款甚至汽车贷款业务卖给投资者。

　　银行：房贷证券化将降低银行风险

　　对于银行来说，现金很快得以回笼，风险相对降低。但银行在转嫁风险的同时，也要转让一部分利润。一般来说，这块利润也就是投资者可以获得的收益要比普通存款高。这家首家开放“个人房贷证券化”的商业股份制银行有关人士称，房贷证券化早在2005年就由人民银行率先提出，当时出于两方面考虑，一是规避银行风险，二是拓宽投资渠道，挤出楼市泡沫。

　　“房贷证券化，是银行拿出一块住房贷款，通过信托公司等金融机构发行类似于债券的计划，对于投资者来说，这份计划是有票面收益的，这份收益有住房贷款利息作保证，而对于银行来说，资金回笼后可以拿去再作投资。”

　　房贷证券化对贷款人没有影响

　　那么，房贷被“打包”销售后，对房贷的贷款人有影响吗？银行人士表示，对于买房人来说，几乎没有影响，还是有原来的银行还款，利率没变、贷款期限没变。

　　如果，贷款人不同意的话，会影响到房贷证券化的过程吗？银行人士说，不会。银行方面将会书面通知贷款人，但不需要取得贷款人的同意。

　　主管部门：南京房贷总量超过850亿元

　　此前，与房贷证券化相配套的抵押权转移登记制度，只在上海、深圳两地进行试点。而南京是全国开放房贷证券化的第三个城市。南京房产管理局产权市场处有关负责人介绍，目前南京的住房抵押贷款的量十分巨大，仅2008年上半年房屋抵押有11792件，上半年抵押担保额达到了约266亿元，加上2007年的抵押担保额583亿，总值达到近850亿元。“我们会尽一切力量，保证房贷证券化的顺利进行，在政策方面南京不存在任何障碍！”这位负责人如果说。

　　此次进行房贷证券化的个人住房贷款总量不大，相对于近850亿元的总量，只有几百分之一。对此，有关业内人士分析，该行很有可能是从各试点行拿出一部分个人住房贷款进行尝试。

　　市场人士：预测收益5%左右

　　银行的个人房贷被“打包”销售给信托公司后，信托公司会发行债券或信托计划。那么收益水平将是多少呢？

　　据市场人士分析，目前在上海、深圳试行的情况来看，“房贷证券化”金融产品利率水平至少应达到5%左右才足以吸引投资者。但利率水平又不能过高。即使在央行上调个人住房贷款利率后，各银行执行的5年期以上个人住房贷款利率一般为5.51%左右。5%—5.5%是“房贷证券化”产品最有可能的定价区间。

　　专家：投资风险相对较小

　　如果房贷证券化真的推出，那么对于投资者而言，这一投资方式有多大风险呢？南京房地产建设促进会秘书长张辉说，我市悄然推开房贷证券化，一个是银行可以通过它转移风险，另一个是可以提供投资渠道。对于个人投资者来说风险相对较小。

　　“个人住房抵押贷款证券化就可以为银行转移风险，这本身是一件好事，不仅银行风险降低了，还可以提供投资渠道，但是银行需要注意的是：在对贷款人的审核上需要把好关。而美国的次贷危机则是美国银行针对低收入人群，为了吸引他们买房，银行让他们享受极低的首付，这群人的还贷信用是很低的，在前几年，房价不断攀升，银行设置利率又很低，所以很多“穷”人都争着买房，可是后几年，银行重设利率时调高了利率，以致这些贷款人无力支付而断供，由于美国银行盲目放大了购买力，对贷款人审核不够，从而导致的银行危机。”张辉说。

　　个人房贷证券化流程图

　　什么是“房贷证券化”？