易宪容：房价博弈 未来楼市走势要看政府态度

易宪容：房价博弈 未来楼市走势要看政府态度 http://www.home580.com 　2008年07月12日09:49 华夏时报 点击:

　　不同的人对房地产市场的关注有无数个理由，但是，这些关注最为核心的问题则是房价的高低。因为，在市场经济中，价格是整个市场核心。市场各利益当事人就是通过价格的变化来调整各自的利益问题。房地产市场也是如此。因此，房价博弈则是整个房地产市场的核心。
　　
　　中国的房地产市场，价格在暴涨时，房地产开发商总是会涨高了再涨高。因为，他们认为这是市场使然，是由于所谓的市场“刚性需求”决定的。但是，当房价出现调整，甚至于刚刚出现房地产市场价格调整时，他们就不干了，我房地产暴利这只煮熟了的鸭子为什么飞掉了。因此，房地产开发商就出来说，房价是不能够下跌的，如果下跌会对中国经济有多少负面影响，会对中国银行(601988,股吧)的金融有多少不安全、会对地方政府财政收入有多少不利、会让国外的热钱如何来抄底把国内改革开放的经济成果如何葬送掉、会让中国的住房保障体系如何没有资金来保证等，一句话，中国的房价就是不能够下跌！
　　
　　现在大量的住房卖不出去了，早些时候房地产开发商鼓吹的房地产市场的“刚性需求”为什么一夜之间消失了？其实，就目前的房地产市场情况来看，房地产开发商所指的住房“刚性需求”，并非在一夜之间消失，而是在高房价下根本就没有存在。举一个最简单的例子，房地产开发商一直在说，随着中国城市化，每年有1000万农民要变为城市居民。他们进入城市，就需要有房子住，但是在高房价下，在城里几十年的城市居民都没有能力进入高房价的市场，那么刚刚进入城市的农民有能力进入高价格的房地产市场吗？
　　
　　而房地产开发商所指的“刚性需求”多是房地产投资与炒作。看看早几年的房地产信贷市场，只要个人购买住房就没有贷不到款的，看看不少人通过银行贷款购买128套住房（2004年的上海）、69套住房（2007年的深圳），就知道中国个人住房按揭贷款是如何荒唐，这是任何国家都不可能发生的事情。在发达的市场经济国家，个人有钱购买多少住房都不会有人干预，但是个人想通过银行按揭贷款购买几十套住房、上百套住房则绝对是不可能的事情。但是，这种事情在国外市场没有发生，中国则出现了，而且这种情况十分普遍。还有，看看目前全国各地许多小区，住房是卖出去了，但许多住房从来就没有人住过。整个社会大家都在利用银行信贷炒作房地产。所以中央政府对房地产市场投资与炒作一限制，房地产市场所有的问题都暴露了出来。
　　
　　还有，即使是2007年的359号文件对房地产信贷管理政策的调整，目前中国个人住房按揭贷款政策也仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策，而且也表现为市场准入标准低（比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入的28%-35%，而中国则在50%），表现为对这些市场准入审查不严。特别是以国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行，在利益短期化的驱使下为了竞争，相应业务更是会放松相关标准。
　　
　　尽管目前国内个人住房按揭贷款市场准入标准不严及商业银行利益短期化严重，但是，国内房地产开发商一看到目前住房销售不如从前火爆，就要求政府来降低个人住房按揭标准，就要求政府来放松银行信贷管理政策，而不找其内在原因。房地产开发商只想获得暴利，只想让自己盖好的房子销售出去而把钱落袋为安，未来市场的洪水滔天与他们无关。这样，整个房地产市场的风险就得由银行、购买住房的个人及国家来承担了。
　　
　　由此可见，从紧的货币政策对目前房地产市场影响并不大，是房地产开发商仍然以房地产市场是投资市场来定位价格造成的错觉。这样的房地产市场价格定位自然不适应房地产消费者的定价取向，住房销售的下降也就在所难免。所以，如果目前国内房地产开发商能够将所生产的产品购买对象重新定位，并在这种定位的基础上来调整房地产市场的价格，那么目前房地产市场根本就没有问题。
　　
　　说到底，目前国内房地产市场的问题，并非是央行从紧的货币政策或者是不放开对个人住房按揭贷款的标准造成的，而是要根据变化的市场环境对产品重新定价。这就是当前房地产市场的价格博弈。一方是宁可住房卖不出去也要维持房地产暴利，而且正在通过影响政府来实现其暴利。另一方面是广大中低收入民众，由于高房价早就把他们推到房地产之外，无能力购买住房，但是他们的住房条件迟迟得不到改善。未来的房地产市场何去何从，就看政府的态度了。