南京精装修房遭遇贷款难题 银行该如何放贷

　　精装修的房子该如何贷款？

　　曹先生近日在奥体某楼盘看中了一套100平方米的精装修商品房，在办理手续时却犯了难，到底是将房子的装修合同和房价合同分开签呢，还是将总房价签在一份合同上？

　　曹先生的这套房子房价9000元/平方米，而装修部分2000元/平方米，总价110万元。如果按前者办理，可以省下一部分契税，但是银行却表示，可能只能按照房价办理贷款，也就是说，只能按照房价90万的七成贷到63万，比按总价110万少贷了14万，首付压力增加不少。而如果将总房价签在一份合同上，则要为此多付出2万多元的契税，因为如果加上每平方米2000元的装修费用，曹先生的房子正好超过江南八区9900元/平凡米的高档住房标准，契税标准要从2%提高为4%。

　　“一个是首付压力增加，但是贷款金额减少，省了利息，另一个则是多掏2万多块钱多贷款减轻首付压力，我真不知道该怎么办了，”曹先生直摇头。

　　银行的难题：

　　精装修房究竟该如何放贷

　　“近些年精装修住房越来越多，我们在办理贷款时也发现了与其相关的一些问题，”南京某银行个人信贷部负责人告诉记者。

　　该负责人算了这样一笔账，如果按照总房价110万的七成放贷，曹先生可以贷到77万，但是因为其中包含装修部分。“现在的问题是我们也觉得很难办。部分银行为了争夺客户，打擦边球，给客户开设两份合同，一份是房屋本身的，另外一份则是精装修的，然而最终的贷款比例却是按照两份合同的金额相加作为基数。以曹先生为例，按照110万的七成贷给他，而房子实际上只有90万，抵押比例高达86%，远远超过了‘房贷比例不得超过总房价的七成’的规定，这是绝对不符合银行风险控制要求的”，该负责人说，“但是现在一些南京银行仍然这么做，今年市场不好做，为了业务，风险都不管了”。

　　“此外，这每平方米2000元的装修价格还牵涉到物价核准的问题，如果物价部门没有核准，开发商可以通过提高装修部分的价格来变相提高房价，如果我们按照总房价放贷出去，这无疑是将风险转嫁到了我们银行的头上。”该负责人说。

　　而如果按照两份合同办理贷款，一般银行只会批准房价那部分的贷款，购房人如果有足够的首付，自然没问题；如果首付不够，20万的装修部分就得贷装修贷款，不仅利率为基准利率，比普通商业房贷要高出15%，更别提跟公积金贷款相比；而且贷款期限只有5年，月供压力比普通房贷大的多。

　　物价、财政各有说法

　　2007年，国家税务总局明确了装修房屋契税计税价格问题，对外公布了《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》，其中表示：“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”然而记者却发现，在南京物价部门、房产部门眼里，装修是否属于房价却另有一番说法。

　　房管、财政：不算

　　从2007年1月1日起，南京启用的新版购房合同特别将房价和装修部分分开填写，结果隶属于房管部门的物业办免收了装修部分3%的维修基金；但装修部分的契税却没免掉，因为契税隶属于财政部门管理。很显然，房管部门认为装修不属于房价。

　　记者从市财政局契税征收管理所了解到，精装修房的契税征收数额，是按照购房合同上的数额征收的。如果买房者与开发商签定的是购房款与装修款在一起的合同，单位平米价格超过了规定的高档房标准单价标准，就按精装修标准收取契约税。不超过高档房标准的，按普通住房合同征收契约税。如果买房者与开发商签定的是房屋与装修分开的两份合同，则收取房屋合同的那部分。

　　物价：不在核价之列

　　南京市物价部门则表示，他们仅对未装修部分进行监管，对于精装修部分，他们并不核价。而目前南京大多楼盘的精装修部分报价都高达1500-2500元/平方米，而在上海、广州等地，600-1000元/m2就能做出相当不错的精装修。物价部门不核装修价，导致有些开发商将原来1000多元/平方米的精装修提高到2000元/平方米。

　　南京酝酿

　　精装修价格新规

　　由此看来，装修部分究竟能否算作房产总价，首先必须保证精装修部分的价格在监管范围之内，据了解，目前南京物价、房产、建委等相关部门正在联手制定针对精装修行为的监控政策。

　　早在2007年5月，随着南京市物价局“一房一价”核价政策的出台，因为毛坯房不能再随意涨价了，但精装修价格不在物价局的审核中，通过精装修来弥补“损失”，成了不少开发商屡试不爽的法宝，而随之则带来精装修名不副实、价格虚高等一系列问题。