南京一开发商“甩地” 为投资冲动买单

新华观察

开发商高价“夺下”的土地，却在短短8个月之后退回政府，近日发生在南京的这件事，引人关注。
 
开发商“甩地”

江宁文华街附近的两幅住宅地块，去年11月16日拍卖，一幅在历经38轮竞拍后，以1.64亿元成交，高出底价9900万；另一幅经17轮竞拍后，以2.02亿元成交，高出底价1.24亿元。两块地的得主，均为省内一家民营企业集团的子公司。

今年7月，坊间传出“开发商因无力支付两幅地块的土地出让金而不得不退地”的消息。7月11日，江宁区国土局一位姓戚的副局长对记者表示，这两幅地块好像是退了，但要向该局利用科证实消息，他称“退地后会按照合同没收一定的定金，即出让总价款15%的部分”。记者随后又向利用科负责人求证，但对方却以“这件事情不太好跟你们媒体说为由”拒绝采访。

在无法采访到退地公司老总的情况下，记者联系上一位熟谙退地公司经营情况的圈内人士。他向记者证实说，这两幅地确实已退了。

“直线起落”的地价

开发商退回的这两幅纯住宅地块，分别以4145元/平方米和4204元/平方米的楼面地价成交。这是江宁地价首次升破4000元大关。

不过，市场形势随后急转直下，是开发商没有预料到的。40天之后，江宁开发区同仁医院以东的一幅地块，以2.36亿元的底价被拍走，其住宅用地部分的楼面地价仅为2426元/平方米。今年，4月28日江宁再拍住宅地块，成交的4幅土地的楼面地价，低的只有1753元/平方米，最高不过2660元/平方米。

在很短的时间内，江宁住宅用地就直降2000多元/平方米。而这样的“地价迅速回落”现象，并非江宁独有。

6月25日，南京河西地块拍卖意外遇冷，其中一幅只拍出4882元/平方米的楼面价，而在去年10月，同一区位的一幅地块拍出了6861元/平方米的楼面价——地价由此缩水29%；6月10日，仙林一地块以底价拍出，楼面价3888元/平方米，但去年12月6日仙林4幅地块拍卖时楼面价均超过5500元/平方米；尧化门的单位地价也在去年10月-12月间，从3925元直降到2529元……地价，自1998年以来“只升不跌”的局面结束了。

疯狂“掠地”的投资冲动

“那是一次失误。”熟谙前述退地公司情况的“圈内人”这样总结其高价拍地之举。

“这家公司去年以来先后在南京拿了4幅地块，地价总共高达8亿多元。这样的拿地速度是比较‘疯狂’的。即便在今年1月市场已经冷清、大多数开发商认为前景不明朗时，这家公司还以3亿多元的价格拍走了江宁一块地摊子铺得太大，战线太长。”据他所知，退地的这家公司目前由于销售不畅等原因，融资已出现较大问题。

“圈内人”说，这些土地在拍走时，开发商原本有良好的销售预期，4幅地块的楼面价有3幅在每平方米4000元以上，按此计算，房价都可卖在每平方米8000元左右，当然，开发商预期的销售价格更高，“想的就是有土地就能赚钱。土地是只赚不赔的生意，去年市场太火，开发商大都这么想。”很显然，在整体市场狂热的背景下，这家退地公司屡屡“掠地”，带有明显的投资冲动。

“既然是投资，就有赚有赔。” 南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士认为，受当前政策环境挤压，高价拿了地，就意味着开发商在今后销售中将面临巨大的压力，而在地价回落时，这样的压力就表现得更为剧烈。“高价拿地开发商要么被套住，要么就只能转卖给同行，但像江宁这两幅地块，成本如此之高，即便转卖也没人敢接盘，‘甩地’是无奈的选择。”

土地成投资品，衍生高房价

业内人士分析，对江宁这样的非主城区主力板块而言，购买需求实际上就是以投资为主，所以这些板块会呈现“跌先跌、涨后涨”的特征。“无论开发商还是购房人，在市场博弈的所求，都是未来的利润空间——此时，土地就变成了投资产品。”

土地成为投资品，自然就会出现高地价、高房价的“怪圈”。业内人士说，这实际上是一个由政府、开发商、投资购房人组成的“投资链条”：地方政府把土地当商品，“价高者得”，从而出现一个又一个“地王”；开发商再把土地当商品，以地生利，抽走高额的利润。如果再加上投资购房人的博利，那么，最后，普通购房人面对的，自然是高不可攀的房价。

在7月6日召开的中国房地产高峰论坛上，阳光100置业集团董事长易小迪对记者这样形容：“过去地价是追在发展商后面的一只‘狼’，也是房价后面的一只‘狼’。如果这个生意只赚不赔，市场就会出现混乱，就会出现房地产投机的现象，市场也充满了泡沫。”但“现在，地价下降得比房价还快，在2007年疯狂的上升之后，开始恢复到一个理性的价位上，这就告诉大家，土地不是一个只赚不赔的生意。”

业内人士认为，开发商“甩地”，实则也是对此前投资冲动的一种理性反思。这将促使房地产企业的发展、扩张向一个合理的水平回归。