上海高端住宅热销受市场追捧 价格不降反升
在刚刚过去的6月份，高端住宅在上海楼市几乎可以算是独领风骚。在多数楼盘一片惨淡的销售景况下，包括新天地的翠湖天地嘉苑、古北的御翠豪庭及徐汇区的尚海湾豪庭在内的上海市中心高端住宅的销量却逆市飘红。
在刚刚过去的6月份，高端住宅在上海楼市几乎可以算是独领风骚。在多数楼盘一片惨淡的销售景况下，包括新天地的翠湖天地嘉苑、古北的御翠豪庭及徐汇区的尚海湾豪庭在内的上海市中心高端住宅的销量却逆市飘红。
在佑威房地产研究中心(下称“佑威房地产”)今年上半年的统计报告中，销售排名前十位的楼盘中，成交均价超过30000元/平方米的尚海湾豪庭名列第四位，浦东新区的仁恒河滨城，虽然成交价将近34300元/平方米，但销售面积仍紧随尚海湾豪庭，位居第五。今年3月及6月分别推出两批房源的御翠豪庭，也以售出393套共50073平方米的销售业绩，挤进前十。在这个排名中，除上述几个高端住宅外，其余楼盘大多是成交均价低于10000元/平方米的郊区楼盘。
高端住宅受市场追捧
由于市中心高端住宅在6月份的集中放量且受到市场追捧，将上海商品住宅的成交均价一度拉高至17000元/平方米以上。根据上海易居房地产研究院(下称“上海易居”)的统计数据，上海商品住宅的成交均价在6月的第一周已站至17000元/平方米以上，较5月份最后一周的成交均价攀升了13%左右。之后，上海商品住宅的成交均价又连续两周持续上升，最高达17483元/平方米，到6月最后一周才有所回落。
实际上，自新天地的翠湖天地嘉苑于6月第一天开盘后，古北御翠豪庭也于6月6日推出新一批房源，其中位置欠佳的小户型单元以相对较低的价格推向市场，但该批房源仍迅速被市场所消化。之后，华润置地在新江湾城内开发的别墅项目橡树湾也在6月推出第一批房源。而在此之前，徐汇区的尚海湾豪庭的一整栋住宅楼，已经被悄然收购。
高力国际在最近发布的2008上半年上海楼市回顾及下半年展望的报告中表示，在人民币预期升值的背景下，部分海外资金仍然会以本地高端楼市作为资金的避险地。从近期频出的住宅物业收购案例来看，高端住宅仍然为投资者所青睐。
据了解，除了海外基金对整体收购上海高端住宅感兴趣，境外的个人投资者也是商端住宅的主要客户。翠湖天地嘉苑相关人士透露，嘉苑的客户中有70%为港台及海外人士，只有30%为内地客户。
因此，在上海房地产市场观望情绪较浓的当下，高端住宅的销售却成为市场仅有的一个兴奋点。根据戴德梁行近期发布的报告，上海今年二季度高端住宅(20000元/平方米以上)的成交面积近44.6万平方米，环比较上季度大幅增加99%。几近翻倍的涨幅虽然与前期高端住宅供应量较少相关，但这些楼盘在二季度供应放量后，仍获得不俗的销售业绩，显然，市中心优质高端住宅的稀缺性已得到市场共识。
翠湖天地嘉苑以均价超过8万元/平方米售罄，而御翠豪庭9、10号楼的顶层单元亦创下7.5万元/平方米之高售价。根据佑威研究中心最近发布之消息称，政府投资数千万元打造的黄金城道景观步行街，其建设逐渐成形，和黄借此机会推出沿黄金城道的单元，并指出此为理所当然的景观房源，可以俯瞰整个黄金城道的景观，因此，定价可高达4万元~6万元/平方米。当中，16~18号楼已有三套顶层复式以超过6万元/平方米售出。
根据统计数据，二季度上海高端住宅的成交均价超过32000元/平方米，环比上季度上涨了8%，且内环内的成交价格在该季度呈持续上升的趋势。
根据佑威房地产的统计数据，6月至今，御翠豪庭在开盘一个月后已成功售出275套房源，尚海湾豪庭亦售出190多套，翠湖天地嘉苑则售出110多套。佑威房地产主任薛建雄也不得不承认，虽然中低档市场的房价在下跌，但高端住宅还依然热销。
他同时表示，经过之前市场的“洗礼”之后，前几年那些没有前瞻性又跟不上消费水平升级的所谓高档楼盘已经过时，沦为中低档项目。而真正的豪宅因此变得稀缺，获得市场认可的高档住宅其租金和售价也就不断攀高。
高端别墅成交创新高，当中包括畲山片区，而在浦东板块与御翠豪庭同属和记黄埔(00013.HK)旗下开发的别墅项目御翠园，3月底推出第七期的房源，因为靠近河道景观，而且是其最后一批独栋别墅，稀缺性及口碑引发售价上升，售价比前期甚至更高。但到目前为止，这批共计77套的房源，也已售出超过40套，成交均价约90000元/平方米。根据佑威资料，御翠园最近有三套别墅售价创出了10万元以上的天价，其中315号别墅的单价接近11.4万元/平方米。御翠园依然为别墅的领头羊。
高端住宅具有较强抗跌性
在御翠豪庭以较低价格推出部分小户型房源后，市场上一度出现高端住宅是否具有抗跌性的议论。虽然事后御翠豪庭的成交价格重新回升，但这一观点仍对市场产生了一定的影响。
但信义房产的分析师认为，上海的中高端住宅具有较强的抗跌性。中高端房产的投资者一般实力都比较雄厚，而许多境外的大投资者都在“押”人民币升值，加息以后他们对人民币升值的预期更加强烈。对这类群体而言，一方面中低档房产的品质不是很高，未来几年供量继续加大，而中高档房产的地段优势明显，基本上没有替代产品。
另一方面，从土地市场来看，上海市中心鲜有土地推出，未来市中心的高档住宅供应将变得非常稀缺。“虽然现在看来价格比较高，但这样的房源有着旺盛的市场需求。因此，有实力的投资者大多选择高档住宅。其次，虽然2007年连续出台调控政策，对广大中小购房者造成一定压力，但对高端置业者并不会形成很大影响。”
根据信义房产的统计，今年1~5月上海信义成交的中高档二手房成交总套数同比2007年下降25%，成交总面积下降21%，但由于成交均价较去年同比涨39%，因此总体成交金额仍有10%的增长。
另据高力国际的统计，在高端住宅的租赁方面，尤其是服务式公寓，前期为基金所收购的高端项目纷纷择时入市，如经摩根士丹利收购改建后的华山豪苑和徐家汇尚明居，显示了基金对于上海高端租赁市场前景看好。持续增长的外籍人口带来了强劲的需求，目前市场的空置率略有下降，为17.2%，有效支撑了租金的上扬，达177元/平方米/月，较2007年底上升3.3%。因同期高端住宅物业价格仍维持上升，所以收益率目前仍徘徊在6.5%左右。
高力国际认为，今年下半年，高端住宅市场价格依然在高位保持平稳上升，信贷从紧的政策并未影响到高端市场。“从前期的市场情况看，虽然总体成交量有所下降，高品质的项目仍然广泛受到市场欢迎。”
根据高力国际的预测，下半年高端住宅租赁市场预计将新增1508套，较上半年增多，其中服务式公寓占1152套，成为市场的主要供应。但受惠外商投资的持续增长及外籍人口的不断增加，高端住宅租赁的全年空置率可能由17%降至15%左右。与此同时，租金将维持稳定，与2007年基本持平。(作者：于骁)
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