中央财大专家认为谈中国房地产救市为时尚早

世华财讯中央财经大学中国银行(601988,股吧)业研究中心主任郭田勇表示，深圳房价大幅下跌只是个案，并不具有代表性，从全国而言，目前宏观调控的目标并未实现，因此谈房地产救市为时尚早。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇在7月18日出版的上海证券报上撰文指出，深圳楼市近几个月持续下跌，房价已跌落到一年前的水平，交易量则萎缩至10年前的水平了。与此同时，北京、上海楼市也步入观望，成交量大幅减少。因此，有研究报告呼吁，为了“降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃”，建议采取减免交易税费，适度放松货币政策的“救市建议”。

　　文章认为，对此要冷静分析。中国近几年房地产市场泡沫严重已是不争的事实，政府为此采取了税收、金融等多方面措施遏制房价的过快上涨，其目的就是为了挤出泡沫、让房价回归至合理水平。但就目前主要城市的房地产交易价格而言，也就深圳在明显下跌，但深圳房价大幅下跌只是个案，并不具有代表性，其他各大城市仍在高位徘徊、甚至同比仍呈上涨之势。从全国而言，目前宏观调控的目标并未实现，谈房地产救市为时过早。而且，即便在当前，各方对于未来房价走势依然分歧较大，未来房价走势并不明朗，国家对房地产市场的调控仍不可松懈。

　　文章指出，房地产作为一种商品，在讨论其价格时，不能偏离合理估值水平而片面强调供求关系在定价过程中的作用。国际上衡量房地产合理价格通常采取房价收入比，一般认为这一指标在5至7倍比较合理，但就我国一线城市房价而言，这一比值经常达到20倍左右，有的城市甚至达到30倍。当然，考虑到中国是发展中国家、经济增速快，以及中国城市化水平低、人们都喜欢进城居住等因素，中国的这一比值可以比国际水平高一些，但即便在剔除这些因素后，20多倍依旧偏高。而且，未来中国城市化进程将不断加快，国家采取的经济适用房、限价房等政策将会分流商品房需求，考虑到这些问题，未来房价回调是合理的。

　　文章认为，房价适度下跌不会导致银行出大问题。原因有两个：一是从银行贷款总量看，开发贷在银行贷款中所占比例不大。从发放的存量看，个人贷款数量一般大于开发贷。目前个贷整体上没出现问题，深圳目前出现的部分断供现象，多以炒房客为主，占银行资产总量不大，而且银行在前两年房价高涨时采取很多变相降低贷款标准的做法，此时承担一部分损失也有利于以后的业务更为稳健。

　　二是开发贷如果出现麻烦，虽对银行有影响，但不至于拖垮银行。银行在放开发贷时有标的物保证，开发商从银行贷款用土地权证做抵押，银行一般都是按土地评估价的50%至70%打折后再放贷，如果开发商资金出现问题，银行可以依法进行资产的处置和保全，但银行要承受一定损失，因为如果开发商到期不能还款直接导致银行的不良资产率上升，银行就不得不从盈利中拨备，当期业绩就会受到影响。

　　文章最后指出，在多方博弈之下，房地产价格出现适度回调是合理的，国家当前切不可贸然放松政策去进行所谓“救市”。