“双率”下调,开发商幻想楼市现“放量”美景

   

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    降价"托市"难改交易低迷
　　
    楼市"价格战"呈现蔓延之势。事实上，这是在楼市量价齐跌的危急关口，大部分开发商在权衡利弊后做出的对"量"的选择，一些地方政府也忍不住开始出手"托量"。而本周"双率下调"的一声令下似乎更让业内看到了增强消费者贷款购房意愿的信号。但是，在市场颓势有些一发不可收拾的局面下，一切对于"量"的美好愿望都还只是未知数。

　开发企业：弃价保量

　眼下，任何困难都难挡开发商对量的"追求"。

　在销售市场上，开发商降价加速销售、加快回笼资金的目的已经一目了然。如万科"一马当先"，继上半年在珠三角区域"放枪"后，下半年又在长三角区域""发力"，自8月底起对上海在售的8个楼盘展开集中促销，给出约8至9.5折不等的价格优惠;在浙江杭州也很快投入"价格战"，对4个在售楼盘的剩余436套房源进行打折促销;随后是在江苏南京，2个在售楼盘已经率先调价。

　"万科为什么要做亏本生意?万科在很短的时间内，几乎销售了自己所有能销售的房子。"虽然SOHO中国董事长潘石屹所作的选择(对旗下楼盘全面提价)与万科"背道而驰"，但他还是撰文肯定了万科的策略。同时，越来越多的需要快速消化手中房源的开发商也逐渐投身于弃价保量的行动中。

　需要指出的是，在楼市走下坡路的背景下，开发商对"量"的把握并不仅限于交易量上。近期，不少在香港上市的内地房企明确表态削减年度开发目标：上半年销售额同比下滑26.7%的雅居乐坦言今年日子难过，拟调整2008年至2010年的销售与开发计划，销售目标由原来的150亿元下调至110亿元，开盘项目也由原来的11个下调至4个，包括西安、重庆等地的多个项目延缓进度;上半年纯利同比缩水48%的远洋地产也宣布，将今年的销售目标由原定的80亿至120亿元人民币削减至50亿至70亿元，并且考虑到销售进度低于预期，已经开始减慢施工进度，将现金流出降至最低。

　对此，分析师指出，开发商已经意识到，不但要在销售上"放量"，还要靠在开发和土地上"缩量"去控制成本，这也是保护资金链的一种对策。此前如万科也已表示会收缩战线，包括减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积等;又如首创置业退出一些合作项目、核减土地储备等。"如果一些项目建成了却压着卖不出去，就会造成现金流紧张，所以调整目标也很重要。"

　地方政府：量为核心

　其实地方政府也一直在为"量"担心，终于，一些坐不住的省市开始"救市"了。

　下半年以来，相继有厦门、长沙等市推出包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，以挽回楼市的颓势。最近则有西安、沈阳等地出台"全覆盖"的购房补贴、调整普通住宅价格标准来降低契税等地方政策，以激活楼市交易。

　一些地方政府的表态已经印证了他们对"量"的渴望。如西安有关部门表示，该市楼市的交易量的确在萎缩，价格增幅则在减缓，以上半年为例，新批商品房预售面积同比下降18%，商品房实际销售面积同比下降20%，商品住房均价4340元/平方米，同比增长10.8%，但增幅下降2.08%。

　同样发布了"救市"政策的河南省也有相关负责人在公开场合透露，今年1-7月，河南省商品住宅销售面积和销售额分别下降了9.8和4.6个百分点。为防止房地产销售持续回落，所以准备采取一系列购房优惠措施。果然，河南省政府很快宣布了降低首付额度、延长贷款期限、实行房贷最优惠利率等直接从金融货币政策下手的"促销"令。

　市场人士直言，地方政府最担心的不是房价高低而是交易停滞，这会把很多衍生行业拖下深渊，经济就会愈加不景气，所以，新政中关于激活交易的措施是最多的。"拿购房补贴来说，补贴率也不算太高，可只要你来买就能拿钱，可见地方政府多么希望消费者来买房。"

　两难局面：内忧外扰

　对于开发商和地方政府的"自保"行为，市场都给予了"理解"。但问题是，真的会见效吗?

　基强联行的分析师指出，在市场疲软的情况下，开发商营销手段频出，以争夺客户资源，但楼市整体成交量萎缩。从近期市场运行状况来看，日后走势更加趋于谨慎，价格已出现松动，可能导致回调，更可能出现"买涨不买跌"的消费心态，观望气氛将继续加剧，后市不容乐观。

　同时，面对地方政府纷纷"救市"，分析人士则表示，由于各地房地产市场发展程度不一样，在高层从整体上调控房地产市场有困难的情况下，地方政府在不违背中央整体精神的情况下，根据自身情况担起了"救市"职责，但是仅靠地方政府的"救市"方案，已经不能彻底打破楼市"坚冰"，应该还需要更高层次的动作。

　也许本周的"双率下调"给出了一点暗示。在走过了一个已历时5年多的"加息周期"后，央行在中秋节的最后一天假日下午首度宣布降息，同时首次下调的还有存款准备金率。开发商对此显出"振奋"情绪。但更值得一提的是，专家并不认为此次降息是中央开始拯救楼市的信号，也不认为楼市现状会就此改变。

　"一些开发商听到降息很开心，觉得总算等到国家出手了，这是种误解。"复旦大学房地产经济中心主任尹伯成教授直言，降息未必能将开发商带出资金面的"煎熬"，也难改变老百姓对于楼市的预期。"此前楼市泡沫迅速增长，主要是靠投资投机需求的带动，后来房地产调控发挥效应，也主要是那些打击投资投机的政策如二套房贷政策影响最大，而只要这些针对性的调控政策不改变，降息能拉动的还只是刚性的消费性需求，对楼市的提振也不会很大。"

　"银行信贷是国内房地产资金的主要来源，信贷政策对房地产行业的重要性不言而喻。之前我们也判断，如果真要国家'救市'，信贷调整空间或能打开，但可能性不是太大。"五合智库总经理邹毅表示，"事实上，目前宏观经济的内部环境(通货膨胀压力)与外部环境(次贷危机、经济衰退)对货币信贷政策提出了相互矛盾的要求，这使得货币信贷政策的选择成为一种'相机抉择'，也就是说，政策的选择要依赖于内部环境还是外部环境居于主要矛盾的位置。从近期情况来看，随着CPI指数的逐步回落，对经济增长前景的担忧可能会让决策层重新考虑信贷政策的走向，此次降息的一个前提可能也正基于此。"

　不过，上述业内人士都强调，由于降息会增加通货膨胀压力，所以，今后国家肯定会更小心行事，短时期内再度降息的可能性不大，开发商资金和楼市交易量的警报也难很快解除。